問題（令和７年度問１１）
| AがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。 2 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。 3 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。 4 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。 |
正解
３
解説
肢１→誤り
借地権は登記がなくても、借地人本人が所有者として登記された建物が土地上に存在するときは、その建物の登記によって第三者に対抗できます（借地借家法第１０条第１項）。しかし、配偶者名義の登記では対抗要件を満たしません。判例（最高裁昭和４７年６月２２日判決）も、妻名義で保存登記をした建物では、後に土地所有権を取得した第三者に賃借権を対抗できないとしています。したがって、本肢は誤りです。
肢２→誤り
地代等が経済事情の変動等により不相当となった場合、契約条件にかかわらず当事者は将来に向けた地代等の増減を請求できます（借地借家法第１１条第１項本文）。もっとも、一定期間「増額しない」旨の特約（不増額特約）があるときは、その定めに従います（同条ただし書）。他方で、「一定期間減額しない」旨の特約（不減額特約）は増減請求権の強行性に反し認められません。したがって、本肢は誤りです。
肢３→正しい
本肢は「専ら事業の用」と記載されていますが、存続期間が５０年とされているため、事業用定期借地権（借地借家法第２３条：３０年以上５０年未満）ではなく、一般定期借地権（借地借家法第２２条：５０年以上）としての評価が適切です。一般定期借地権は書面（公正証書でなくても良い）による契約で成立し、更新をしない旨および建物築造による存続期間の延長を認めない旨の特約を有効に定めることができます。また、建物買取請求権（借地借家法第１３条）についても、一般定期借地権では書面による合意で排除することが認められています。以上のことから、本肢の記述は正しいです。
肢４→誤り
普通借地権の存続期間は３０年以上であり、２０年と定めてもその定めは無効で最低３０年が適用されます（借地借家法第３条）。また、事業用定期借地権は「居住の用に供するものを除く事業用建物」で１０年以上３０年未満の借地権に限り、借地借家法第３条〜８条・第１３条・第１８条の適用を除外する特則ですが（借地借家法第２３条第２項）、本肢は居住用を目的としているため該当しません。したがって、２０年経過時点での更新拒絶はできず、本肢は誤りです。
