問題（令和７年度問１２）
| Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。以下この問において「本件契約」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 本件契約が期間の定めがないものである場合において、Ａ又はＢから相手方に対して解約の申入れをしたときは、当該申入れの日から6か月を経過することによって、本件契約は終了する。 2 本件契約が期間を2年とするものである場合において、Ａ及びＢのいずれも期間の満了の1 年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、本件契約は、期間を2年として、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなされる。 3 ＡＢ間において、造作買取請求権は行使しない旨の特約があった場合、この特約は有効である。 4 本件契約が借地借家法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借であり、甲建物を取り壊すこととなる時に本件契約が終了する旨の特約を定める場合、本件契約は、公正証書によってしなければならない。 |
正解
３
解説
肢１→誤り
賃貸借契約が期間の定めのない場合、解約の申入れにより契約は終了します。民法第617条第1項では、土地は1年、建物は3か月、動産・貸席は1日を経過することによって終了すると定めています。
一方で、借地借家法第27条は特則として「建物の賃貸人が解約の申入れをした場合には、申入れの日から6か月を経過することによって終了する」と規定しています。つまり、賃貸人からの解約申入れの場合は6か月後に終了します。なお、賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要とされます（借地借家法第２８条）。
したがって、賃貸人であるAから解約申入れをした場合は６か月後に終了するのに対し、賃借人であるBから解約申入れをした場合には３か月後に終了することになるので、本肢の記述は誤りです。
肢２→誤り
建物賃貸借契約が期間満了を迎える場合、賃貸人又は賃借人が「更新をしない旨の通知」を期間満了の１年前から６か月前までの間に行わなければなりません（借地借家法第２６条第１項）。この通知がなされなかった場合には、契約は従前の条件で更新されたものとみなされますが、その更新後の契約は「期間の定めのない契約」として存続することになります。期間２年として更新されるという本肢の記述は誤りです。
肢３→正しい
造作買取請求権とは、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付け加えた畳や建具等の設備（造作）を、賃貸借契約終了時に賃貸人に対して時価で買い取ってもらうよう請求できる権利です（借地借家法第３３条）。造作買取請求権は任意規定とされているため、当事者間で「造作買取請求権を行使しない旨の特約」を設けることが可能であり、その特約は有効です。したがって、造作買取請求権放棄特約がある場合、借家人は造作買取請求権を行使することはできません。本肢の記述は正しいです。
肢４→誤り
借地借家法第３９条は「取壊し予定の建物の賃貸借」に関する規定であり、建物を取り壊すこととなる時に終了する旨の特約を認めています。この場合、契約は「書面」で行う必要がありますが、公正証書でなければならないとまではされていません。したがって、本肢の「公正証書によってしなければならない」とする記述は誤りです。
