問題（令和７年度問１０）
| Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1 Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から1年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 2 甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から4年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。 3 甲土地の引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 4 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。 |
正解
３
解説
肢１→正しい
Ｂが引渡しから11年後に土壌汚染を発見した場合、民法上の契約不適合責任の損害賠償請求権は、引渡しから10年で消滅時効により権利が消滅します（最高裁平成13年11月27日判決：改正前民法の瑕疵担保責任に関わる判例）。したがって、Ａが宅建業者か否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできません。したがって、本肢は正しい記述です。
肢２→正しい
契約不適合責任について、通知期間を3年とする特約がある場合、買主が4年後に通知しても請求はできません。宅建業者が売主である場合、通知期間を２年未満とすることはできませんが（宅建業法第４０条）、本肢は「3年以内」としており、宅建業法の制限には抵触しません。したがって、Ａが宅建業者か否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求できません。本肢は正しい記述です。
肢３→誤り
通知期間を引渡しの日から1年以内とする特約は、Aが宅建業者でない場合は原則として有効です。しかし、売主が知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができないとされていますので（民法第５７２条）、BはAに対して損害賠償を請求することができます。
一方、Aが宅建業者である場合、通知期間を引渡しの日から1年以内とする特約は無効となります（宅建業法第４０条）。特約が無効になると民法規定が適用されることになりますので、Bは不適合を知った時から一年以内にその旨をAに通知しないと損害賠償の請求をすることができません（民法第５６６条）。本肢では、土壌汚染を発見して直ちにＡに通知していますので、BはAに対して損害賠償を請求することができます。
したがって、Aが宅建業者である場合と宅建業者でない場合のいずれも同じ結論となることから、本肢の記述は誤りです。
肢４→正しい
売主の契約不適合責任を全部免責する特約は、Aが宅建業者でなければ有効です。売主が契約不適合責任を負わないとする特約は、売主が知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができないとされていますが（民法第５７２条）、Aは土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかったとのことなので、BはAに対して損害賠償の請求をすることはできません。
一方、Aが宅建業者の場合には、売主の契約不適合責任を全部免責する特約は無効です（宅建業法第４０条）。このため、BはAに対して損害賠償の請求をすることができます。
したがって、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なりますので、本肢は正しい記述です。
